Cách kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi mua
MÃ VIDEO: MS:213
Con số tiền thuê chỉ đáng tin khi kiểm được
Nỗi sợ lớn nhất khi mua mặt bằng cho thuê là con số thu nhập được nói cho đẹp, mua xong mới biết người thuê sắp trả mặt bằng. Bài này là cách mình kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi giới thiệu cho khách, có ví dụ thật: mình ngồi xuống hỏi thẳng người đang thuê một căn 5m ở Mỹ Phước.
Kiểm tra giá thuê mặt bằng bắt đầu từ câu hỏi: con số này từ đâu ra
Tin rao nào cũng ghi một con số tiền thuê. Ít tin nói rõ con số đó là gì. Có ba loại rất khác nhau:
- Đang thuê, có hợp đồng: có người đang trả tiền thật, đối chiếu được trên giấy.
- Đang thuê, chưa thấy hợp đồng: có người thuê, nhưng mới là lời người bán kể.
- Cho thuê được: chưa có ai thuê, chỉ là ước tính theo giá khu vực.
Ba loại này không cộng chung được. Khi so với lãi ngân hàng, chỉ nên lấy loại thứ nhất làm gốc.
Hỏi thẳng người đang thuê, đừng chỉ nghe người bán
Căn nào mình giới thiệu, mình đều ra tận nơi để quay và hỏi thẳng người thuê ở khu vực. Với khối góc 3 mặt tiền 1.300m² ở Mỹ Phước, mình ngồi xuống hỏi người đang thuê một căn nhà mặt tiền ngang 5m, sâu 30m, 3 lầu, 6 phòng ngủ.
Câu trả lời: 25 triệu một tháng. Phía trước kinh doanh, phía sau vẫn còn 6 phòng ngủ. Căn nằm ngay góc ngã tư, giữa công ty khu công nghiệp và chợ.
Hỏi tiếp: vì sao người thuê trả được mức đó
Con số cao chưa chắc là tốt. Nếu người thuê không làm ăn được, họ sẽ trả mặt bằng và con số đó biến mất. Nên câu hỏi thứ hai luôn là: vì sao họ trả được?
Ở góc này, câu trả lời nằm ngay trước mắt. Cả phần vỉa hè phía trước cũng có người thuê để bán đồ ăn sáng, cà phê mang đi. Người thuê ở đây làm ăn được thật nên mới trả được mức thuê cao như vậy.
Người thuê chỉ trả cao khi họ làm ăn được thật
Khi cả phần phụ như vỉa hè phía trước cũng có người thuê lại để buôn bán, đó là dấu hiệu dòng khách ở đây có thật. Hỏi người thuê họ bán gì, bán giờ nào, rồi đứng xem đúng giờ đó.
Xem hợp đồng thuê và thời hạn còn lại
Căn góc 15 tỷ trong khối này đang có người thuê kinh doanh trả hơn 50 triệu mỗi tháng theo hợp đồng. Đó là con số thật và có hợp đồng để kiểm chứng. Khi đi xem, anh chị nên đọc tận mắt hợp đồng, xem thời hạn còn bao lâu. Hợp đồng còn dài thì dòng tiền còn chắc được bấy lâu.
Với những phần người thuê giữ riêng con số, như phần bệnh viện trên khối này, thì đừng đoán. Tổng tiền thuê chỉ nên tin khi có bảng kê chi tiết từng mặt bằng, đối chiếu với hợp đồng khi gặp trực tiếp chủ.
Đổi con số tiền thuê ra tỷ suất để so với ngân hàng
Có con số thật rồi thì tính một phép đơn giản: tiền thuê mỗi tháng × 12 ÷ giá mua. Ví dụ căn góc 15 tỷ thuê hơn 50 triệu mỗi tháng thì tỷ suất thuê gộp từ khoảng 4% một năm, chưa trừ thuế và chi phí.
Đặt cạnh lãi ngân hàng, anh chị sẽ thấy rõ mình đang đổi cái gì lấy cái gì. Mình phân tích kỹ phép so này trong bài có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê. Còn cách đọc dòng người trước khi xem giá thuê thì ở bài cách chọn mặt bằng kinh doanh đông người qua lại.
QUÀ TẶNG MIỄN PHÍ
Bảng kê 11 bất động sản đang có dòng tiền quanh KCN Mỹ Phước – Bến Cát
Mỗi con số ghi rõ là đang thuê hay chỉ là cho thuê được, tỷ suất tính sẵn, kèm 7 câu hỏi kiểm tra tiền thuê thật để tick khi đi xem.
CÔNG CỤ MIỄN PHÍ
Tính thử lời hay lỗ trước khi mua, chỉ mất 1 phút
Nhập giá mua, vốn, vay, lãi suất và tiền thuê là biết căn đang nhắm tới cho dòng tiền dương, sát 0 hay âm. Để lại họ tên, số điện thoại và Gmail để nhận bản hướng dẫn đầy đủ cùng danh sách căn hợp túi tiền.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao kiểm tra giá thuê mặt bằng là thật?
Hỏi thẳng người đang thuê, xem hợp đồng thuê và thời hạn còn lại, rồi tìm lý do vì sao người thuê trả được mức đó. Đừng chỉ nghe người bán kể.
“Đang thuê” và “cho thuê được” khác nhau thế nào?
“Đang thuê” là có người trả tiền thật, nên đối chiếu bằng hợp đồng. “Cho thuê được” chỉ là ước tính theo giá khu vực, chưa có ai trả. Khi so với lãi ngân hàng, chỉ nên lấy con số đang thuê có hợp đồng.
Căn 5m ở góc ngã tư Mỹ Phước đang thuê bao nhiêu?
Người đang thuê căn mặt tiền ngang 5m, sâu 30m, 3 lầu, 6 phòng ngủ trả 25 triệu mỗi tháng, theo lời chính người thuê khi mình phỏng vấn tại chỗ.
Tính tỷ suất cho thuê thế nào?
Lấy tiền thuê mỗi tháng nhân 12, chia cho giá mua. Đây là tỷ suất gộp, chưa trừ thuế và chi phí, dùng để so sánh giữa các căn và với lãi ngân hàng.
Bài viết liên quan
- Có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê
- Cách chọn mặt bằng kinh doanh đông người qua lại
- Cách nhìn dòng tiền dãy trọ thu 22 triệu mỗi tháng
- Nhà đất gần KCN Mỹ Phước 3 và chuyện dòng tiền
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Số liệu tiền thuê lấy từ hợp đồng và lời người thuê tại thời điểm quay video.
Xem video đầy đủ
Bản đầy đủ 11 phút của khối góc 1.300m²: xem trên YouTube.