Có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê

Gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê, người có tiền tỷ đang kẹt ở đâu

Người có tiền tỷ thường kẹt ở một trong ba chỗ. Để tiền trong ngân hàng thì yên tâm, nhưng 5 năm sau vốn vẫn chỉ là con số cũ. Muốn mua mặt bằng thì sợ mua trúng chỗ vắng, mặt tiền đẹp mà không ai đi qua thì cho thuê cũng khó. Và sợ nhất là con số thu nhập được nói cho đẹp, mua xong mới biết người thuê sắp trả mặt bằng.

Cho nên trước khi so lãi, mình luôn kiểm ba thứ: người qua lại có thật không, người thuê có thật không, và tiền thuê có hợp đồng để đối chiếu không. Phần dưới đây là cách mình kiểm ba thứ đó với một sản phẩm cụ thể.

Khối góc 1.300m² có gì

Đây là một khối đất góc rộng khoảng 1.300m², chiều sâu bình quân 30m, nằm 3 mặt tiền đường lớn và ôm trọn 2 ngã tư liền nhau. Nếu tách nhỏ thì được khoảng 13 lô 5×30, toàn bộ là sổ hồng riêng, đất ở (thổ cư). Lòng đường, vỉa hè, hành lang, lối thoát hiểm đã phân rõ.

Trên khối đang có người thuê kinh doanh kín: một bệnh viện có khoa cấp cứu, siêu thị điện máy, quán cơm, quán cà phê và nhiều ngành nghề khác. Căn góc 2 mặt tiền 300m² giá 15 tỷ mà mình hay giới thiệu thật ra chỉ là một mảnh nhỏ nằm trong khối này.

Vì sao góc này đông người cả ngày lẫn đêm

Đứng ở góc này một lúc là thấy ngay: người ta không cần đi tìm tới, mà hằng ngày bắt buộc phải đi ngang qua. Khối đất nằm đối diện một tổng khu công nghiệp lớn. Đèn đỏ vừa bật là cả dòng xe máy của công nhân, xe tải, xe container dừng lại ngay trước mặt tiền, cứ vài chục giây lại ứ một lượt.

Có ba dòng người cùng đổ về một chỗ:

• Công nhân đi ca, sáng ghé mua ổ bánh mì, ly cà phê rồi mới vào làm.
• Người đi chợ, vì chợ tự phát chỉ cách khoảng 30 mét, chiều tan ca lại ghé mua đồ về nấu cơm.
• Người đi khám bệnh, vì bệnh viện nằm ngay trên khối, ca cấp cứu thì đêm nào cũng có người túc trực.

Mặt bằng kinh doanh nào cũng thèm một vị trí có cả ba dòng người như vậy.

Khu công nghiệp và hạ tầng xung quanh

Quanh góc này có 7 khu công nghiệp lân cận, riêng Mỹ Phước có 4 khu là Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 với hơn 160.000 lao động. Mỹ Phước 3, khu lớn nhất, đã lấp đầy khoảng 90%. Đường sá khu này rộng, có đủ thoát nước, vỉa hè, đường điện. Đường càng thông thì hàng càng nhiều, nhà máy càng đông, người đi ngang góc này càng tăng.

Mình cũng nói trước: dòng tiền ở đây gắn liền với khu công nghiệp, còn các tuyến đường mới thì có thể trễ tiến độ. Anh chị nên tính theo hiện trạng đang có, đừng tính theo hạ tầng tương lai.

Tiền thuê thật, nghe từ chính người thuê

Con số thu nhập chỉ đáng tin khi kiểm được. Căn góc 15 tỷ rộng 300m², chỉ là một phần của khối 1.300m², hiện có người thuê kinh doanh trả hơn 50 triệu mỗi tháng theo hợp đồng.

Mình còn ngồi xuống hỏi thẳng người đang thuê một căn mặt tiền ngang 5m, sâu 30m, 3 lầu, 6 phòng ngủ. Người thuê trả 25 triệu mỗi tháng. Các căn lẻ 5×30 khác trên khối đang cho thuê từ 20 đến 25 triệu mỗi tháng. Tầng dưới buôn bán, phía trên cả gia đình ở vẫn còn dư phòng. Giá thuê cao vì làm ăn được thật, đến cả phần vỉa hè phía trước cũng có người thuê lại để bán đồ ăn sáng, cà phê mang đi.

Gộp tất cả các mặt tiền, cả khối đang thu về hàng trăm triệu mỗi tháng. Riêng phần bệnh viện thì bên thuê giữ con số riêng, mình không tiện nói ở đây. Tổng tiền thuê có bảng kê chi tiết và hợp đồng thuê để anh chị đối chiếu khi gặp trực tiếp.

Đặt 15 tỷ cạnh tiền gửi ngân hàng

Mình nói thẳng con số để anh chị tự so. 15 tỷ gửi ngân hàng với lãi suất cao nhất hiện nay khoảng 7% một năm thì mỗi tháng được khoảng 87 triệu. Căn góc 15 tỷ đang cho thuê hơn 50 triệu mỗi tháng. Nếu chỉ nhìn tiền lãi mỗi tháng thì ngân hàng đang cao hơn. Mình không giấu điều đó.

Khác nhau nằm ở những thứ còn lại:

• Tiền gửi thì 5 năm, 10 năm sau vốn vẫn đứng yên 15 tỷ, lãi suất có thể giảm.
• Tiền nằm trong căn góc là một tài sản nhìn thấy, sờ thấy, tiền thuê vẫn về hằng tháng.
• Muốn tự kinh doanh thì lấy lại một mặt bằng mà làm. Cần vốn thì đem thế chấp.
• Đây là cho thuê khoán: chủ không bỏ vốn kinh doanh, không nuôi nhân viên, không đứng bán.

Các cách mua và vì sao chủ bán

Khối này bán theo nhiều cách: mua lẻ căn góc 2 mặt tiền 15 tỷ, mua theo nền 5×30, mua thêm 15m hoặc 20m ngang, mua phần có bệnh viện, hoặc mua nguyên khối 1.300m². Người mua được gặp trực tiếp chủ, thương lượng giá và xem hợp đồng thuê.

Chủ cũng tiếc, vì đây là nguồn thu hằng tháng của cả gia đình. Nhưng việc làm ăn ở công ty bên ngoài gặp sự cố, cần tiền bù đắp nên mới bán.

Việc nên làm trước khi xuống tiền

Đừng nghe mình nói hay. Anh chị ra tận nơi, đứng ở góc đó vào giờ tan ca, xem sổ gốc, đọc hợp đồng thuê, hỏi thẳng người đang thuê. Khớp hết với những gì được giới thiệu thì lúc đó mới tính tiếp.

Câu hỏi thường gặp

Có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê?

Tuỳ mục tiêu. Chỉ cần lãi cao mỗi tháng thì gửi ngân hàng đang cho con số cao hơn (khoảng 87 triệu/tháng với lãi 7%/năm). Muốn vừa có thu nhập đều vừa giữ tiền trong tài sản thật, có thể tự kinh doanh hoặc thế chấp khi cần, thì mặt bằng cho thuê có nhiều lựa chọn hơn.

Căn góc 15 tỷ trong khối này đang cho thuê bao nhiêu?

Hơn 50 triệu mỗi tháng theo hợp đồng thuê hiện tại. Riêng 300m² đó đã thu hơn 50 triệu, trong khi cả khối rộng khoảng 1.300m². Mỗi căn lẻ 5×30 trên khối đang cho thuê từ 20 đến 25 triệu mỗi tháng.

Pháp lý khối góc 1.300m² thế nào?

Sổ hồng riêng, đất ở (thổ cư). Nếu tách nhỏ được khoảng 13 lô 5×30. Anh chị nên xem sổ bản gốc khi gặp chủ.

Có mua lẻ được không hay phải mua nguyên khối?

Mua lẻ được. Có thể mua căn góc 2 mặt tiền 15 tỷ, mua theo nền 5×30, mua thêm 15m hoặc 20m ngang, mua phần có bệnh viện, hoặc mua nguyên khối.

Rủi ro khi mua mặt bằng cho thuê gần khu công nghiệp là gì?

Dòng tiền gắn với hoạt động của khu công nghiệp, và các tuyến đường mới có thể trễ tiến độ. Nên tính theo hiện trạng người thuê đang có, đọc kỹ hợp đồng thuê và hỏi trực tiếp người thuê.

Bài viết liên quan

• Vì sao nhiều người chọn mua nhà trọ để dưỡng già thay vì gửi tiết kiệm
• Vì sao nhà mặt tiền ngã tư đáng mua để kinh doanh
• Nhà đất gần KCN Mỹ Phước 3 và chuyện dòng tiền
• Cách nhận biết nhà ngộp ngân hàng Bình Dương có đáng mua

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Số liệu tiền thuê lấy từ hợp đồng và lời người thuê tại thời điểm quay video; lãi suất ngân hàng có thể thay đổi.

Xem video đầy đủ