Rủi ro khi mua bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp
MÃ VIDEO: MS:213
Nói trước rủi ro rồi mới nói chuyện mua
Mua bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp có dòng tiền rõ ràng, nhưng cũng có những rủi ro mà người bán ít khi nói ra. Bài này liệt kê những rủi ro mình luôn nói trước với khách, và việc cần làm để tự kiểm, lấy ví dụ từ khối góc 1.300m² có bệnh viện ở Mỹ Phước, Bến Cát.
Rủi ro khi mua bất động sản gần khu công nghiệp bắt đầu từ chính dòng tiền
Ở Mỹ Phước, dòng tiền thuê gắn liền với khu công nghiệp. Công nhân đi ca, xe hàng, nhà máy là thứ tạo ra dòng người đi ngang mặt bằng và tạo ra khách cho người thuê. Quanh khối góc này có 7 khu công nghiệp lân cận, riêng Mỹ Phước có 4 khu.
Điều đó vừa là điểm mạnh vừa là điểm phụ thuộc. Mua ở đây là đang đặt cược vào việc khu công nghiệp tiếp tục hoạt động và đông người. Mình nói thẳng điều này với mọi khách trước khi dẫn đi xem.
Rủi ro 1: hạ tầng có thể trễ tiến độ
Khu vực này đường sá rộng, có đủ thoát nước, vỉa hè, đường điện. Đường càng nhanh thì hàng càng nhiều, nhà máy càng đông. Nhưng những tuyến đường mới thì có thể trễ tiến độ. Không ai hứa trước được giá đất, và cũng không ai hứa trước được ngày thông xe.
Cách xử lý: tính theo hiện trạng đang có. Người qua lại hôm nay, người thuê hôm nay, tiền thuê hôm nay. Hạ tầng tương lai chỉ nên là phần cộng thêm, không phải lý do chính để xuống tiền.
Rủi ro 2: số thu nhập được nói cho đẹp
Rủi ro này nằm ở phía người bán. Con số tiền thuê có thể là ước tính “cho thuê được”, có thể là người thuê sắp trả mặt bằng mà người mua không biết. Mua xong mới biết thì đã muộn.
Cách xử lý: đọc hợp đồng thuê, hỏi thẳng người đang thuê. Với khối góc này, căn góc 15 tỷ đang có người thuê trả hơn 50 triệu mỗi tháng theo hợp đồng, căn 5m 3 lầu thì người thuê nói với mình là 25 triệu mỗi tháng. Cách hỏi và cách đối chiếu, mình viết riêng trong bài cách kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi mua.
Rủi ro 3: không hiểu vì sao chủ bán
Một tài sản đang thu tiền đều mỗi tháng thì vì sao chủ lại bán? Câu hỏi này anh chị nên hỏi với mọi căn. Lý do bán cho biết chủ có đang giấu vấn đề gì của chính tài sản hay không.
Với khối góc này, chủ cũng tiếc, vì đây là nguồn thu mỗi tháng của gia đình. Nhưng việc làm ăn ở công ty bên ngoài gặp sự cố, cần tiền bù đắp nên mới bán. Lý do nằm ở bên ngoài tài sản, không phải do mặt bằng vắng hay người thuê bỏ đi. Dù vậy, người mua vẫn nên tự kiểm, đừng chỉ nghe lời kể.
Bốn việc làm trước khi xuống tiền
- Ra tận nơi, đứng ở góc đó vào giờ đi ca, giờ tan ca.
- Xem sổ gốc tận tay.
- Đọc hợp đồng thuê.
- Hỏi thẳng người đang thuê ở đó.
Giảm rủi ro bằng cách chọn đúng phần muốn mua
Không phải lúc nào cũng phải mua cả một khối lớn. Khối góc 1.300m² này bán theo nhiều cách: mua lẻ căn góc 2 mặt tiền 15 tỷ, mua theo nền 5×30, mua thêm 15m hoặc 20m ngang, mua phần có bệnh viện, hoặc mua nguyên khối. Pháp lý sổ riêng, thổ cư 100%.
Mua phần nhỏ trước giúp anh chị giữ số vốn vừa sức. Và tiền nằm trong một mặt bằng thì có nhiều lựa chọn hơn tiền nằm trong ngân hàng: muốn tự kinh doanh thì lấy lại một mặt bằng mà làm, cần vốn thì đem thế chấp. Phép so với tiền gửi, mình viết ở bài có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê.
QUÀ TẶNG MIỄN PHÍ
Bảng kê 11 bất động sản đang có dòng tiền quanh KCN Mỹ Phước – Bến Cát
Từ 1,9 tỷ tới 15 tỷ: giá chào, tiền thuê mỗi tháng, tỷ suất tính sẵn, kèm 7 câu hỏi kiểm tra tiền thuê thật trước khi xuống tiền.
CÔNG CỤ MIỄN PHÍ
Tính thử lời hay lỗ trước khi mua, chỉ mất 1 phút
Nhập giá mua, vốn, vay, lãi suất và tiền thuê là biết căn đang nhắm tới cho dòng tiền dương, sát 0 hay âm. Để lại họ tên, số điện thoại và Gmail để nhận bản hướng dẫn đầy đủ cùng danh sách căn hợp túi tiền.
Câu hỏi thường gặp
Rủi ro lớn nhất khi mua bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp là gì?
Dòng tiền phụ thuộc vào hoạt động của khu công nghiệp, hạ tầng mới có thể trễ tiến độ, và con số tiền thuê có thể bị nói cho đẹp. Nên tính theo hiện trạng và kiểm bằng hợp đồng thuê.
Vì sao chủ khối góc 1.300m² ở Mỹ Phước bán?
Việc làm ăn ở công ty bên ngoài của chủ gặp sự cố, cần tiền bù đắp. Lý do nằm ngoài tài sản, nhưng người mua vẫn nên tự kiểm sổ gốc, hợp đồng thuê và hỏi người đang thuê.
Có mua lẻ một phần khối góc được không?
Được. Có thể mua lẻ căn góc 2 mặt tiền 15 tỷ, mua theo nền 5×30, mua thêm 15m hoặc 20m ngang, mua phần có bệnh viện, hoặc mua nguyên khối.
Nên kiểm tra gì trước khi đặt cọc?
Ra tận nơi vào giờ đi ca và tan ca, xem sổ gốc, đọc hợp đồng thuê, hỏi thẳng người đang thuê. Khớp hết với những gì được giới thiệu thì mới tính tiếp.
Bài viết liên quan
- Cách kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi mua
- Cách chọn mặt bằng kinh doanh đông người qua lại
- Có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê
- Cách nhận biết nhà ngộp ngân hàng Bình Dương có đáng mua
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông tin về tài sản và lý do bán lấy theo lời chủ nhà tại thời điểm quay video.
Xem video đầy đủ
Bản đầy đủ 11 phút của khối góc 1.300m²: xem trên YouTube.