Cách chọn mặt bằng kinh doanh đông người qua lại
MÃ VIDEO: MS:213
Mặt tiền đẹp mà không ai đi qua thì cho thuê cũng khó
Chọn mặt bằng kinh doanh đông người qua lại không phải là chọn đường to hay chọn chỗ nhìn đẹp. Bài này là cách mình đứng tại chỗ để đọc dòng người, lấy ví dụ từ một góc 3 mặt tiền ở Mỹ Phước, Bến Cát mà mình đã ra quay tận nơi.
Mặt bằng kinh doanh đông người qua lại khác mặt bằng đẹp ở chỗ nào
Người mua mặt bằng hay sợ nhất một chuyện: mua trúng chỗ vắng. Mặt tiền rộng, đường đẹp, nhưng người không đi ngang thì người thuê buôn bán không được, mà người thuê không làm ăn được thì sớm muộn cũng trả mặt bằng.
Cho nên mình không hỏi “chỗ này đẹp không”. Mình hỏi: người ta có bắt buộc phải đi qua chỗ này mỗi ngày không. Một mặt bằng mà khách phải cố tình tìm tới thì rất khác một mặt bằng mà khách tự đi ngang, ngày nào cũng vậy.
Dấu hiệu 1: người ta bắt buộc đi qua, không phải đi tìm tới
Đứng ở góc 3 mặt tiền này một lúc là thấy ngay. Công nhân đi làm, người vận chuyển hàng hoá, những xe hàng nhỏ lưu thông qua đây. Không ai đi đường vòng để tránh nó, vì đây là đường họ phải đi. Cả ngày lẫn đêm, lúc nào cũng đông.
Cách kiểm đơn giản: xem góc đó nằm giữa những điểm nào. Góc này nằm giữa khu công nghiệp và chợ, đối diện một tổng khu công nghiệp lớn. Người từ chỗ ở đi làm, từ chỗ làm đi chợ, đều phải đi ngang.
Dấu hiệu 2: đèn đỏ làm dòng người dừng lại trước mặt tiền
Người chạy vụt qua với người dừng lại là hai chuyện khác nhau. Ở góc này, cứ khoảng vài giây đèn đỏ là ứ lại một lượng người rất lớn: xe máy công nhân, xe tải, xe container dừng ngay trước mặt tiền. Người dừng lại thì mới nhìn thấy biển hiệu, mới tấp vào mua.
Khi đi xem, anh chị cứ đứng qua vài lượt đèn đỏ. Đếm xem mỗi lượt dừng lại bao nhiêu người, và họ dừng ở mặt tiền nào. Góc nằm ngay chỗ dòng xe dừng chờ thì lợi hơn góc nằm ở đoạn xe đã chạy nhanh.
Dấu hiệu 3: nhiều dòng người khác nhau, mỗi dòng một khung giờ
Một dòng người thì mặt bằng chỉ đông vào một khung giờ. Góc này có ba dòng người cùng đổ về:
- Công nhân: sáng sớm ghé mua ổ bánh mì, ly cà phê rồi mới vào ca.
- Người đi chợ: chiều tan ca lại ghé vào chợ mua đồ về nấu cơm.
- Người đi khám bệnh: ngay trên khối có bệnh viện, mỗi khi có ca cấp cứu thì bệnh viện vẫn hoạt động và túc trực, không chỉ ban ngày.
Ba dòng người rơi vào ba khung giờ khác nhau, nên mặt bằng đông gần như cả ngày. Đó là thứ mặt bằng kinh doanh nào cũng thèm.
Đi xem vào đúng giờ người ta đi qua
Đừng chỉ đi xem lúc giữa trưa vắng người rồi kết luận. Hãy ghé vào giờ vào ca buổi sáng, giờ tan ca buổi chiều, và một lần buổi tối. Mặt bằng tốt thì cả ba lần đều thấy người.
Dấu hiệu 4: hạ tầng và nhà máy xung quanh đang tăng lên
Dòng người hôm nay là một chuyện, dòng người vài năm tới là chuyện khác. Quanh góc này có 7 khu công nghiệp lân cận, riêng Mỹ Phước có 4 khu là Mỹ Phước 1, 2, 3, 4. Đường sá khu vực rộng, có hệ thống thoát nước, vỉa hè, đường điện làm bài bản.
Đường càng nhanh thì hàng càng nhiều, nhà máy càng đông, và người đi ngang căn góc chỉ có tăng lên. Nhưng mình cũng nói trước: dòng tiền ở đây gắn liền với khu công nghiệp, còn đường xá thì có thể trễ tiến độ. Nên tính theo hiện trạng đang có, đừng tính theo hạ tầng còn nằm trên giấy.
Đông người rồi, còn phải xem người thuê có làm ăn được không
Dòng người là điều kiện cần. Điều kiện đủ là người đang thuê ở đó có buôn bán được thật hay không. Ở góc này, cả phần vỉa hè phía trước cũng có người thuê lại để bán đồ ăn sáng, cà phê mang đi. Người ta chỉ trả tiền thuê khi họ bán được.
Cách kiểm tra con số tiền thuê thật, mình viết riêng trong bài cách kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi mua. Còn nếu đang cân nhắc giữa để tiền trong ngân hàng và mua mặt bằng, đọc thêm bài có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê.
QUÀ TẶNG MIỄN PHÍ
Bảng kê 11 bất động sản đang có dòng tiền quanh KCN Mỹ Phước – Bến Cát
Giá chào, tiền thuê mỗi tháng, căn nào đang thuê thật, căn nào mới là ước tính, kèm 7 câu hỏi kiểm tra tiền thuê trước khi xuống tiền.
CÔNG CỤ MIỄN PHÍ
Tính thử lời hay lỗ trước khi mua, chỉ mất 1 phút
Nhập giá mua, vốn, vay, lãi suất và tiền thuê là biết căn đang nhắm tới cho dòng tiền dương, sát 0 hay âm. Để lại họ tên, số điện thoại và Gmail để nhận bản hướng dẫn đầy đủ cùng danh sách căn hợp túi tiền.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một mặt bằng kinh doanh có đông người qua lại thật không?
Đứng tại chỗ vào giờ vào ca, giờ tan ca và buổi tối. Xem người ta có bắt buộc phải đi ngang không, đèn đỏ có làm dòng xe dừng ngay trước mặt tiền không, và có bao nhiêu dòng người khác nhau đổ về.
Mặt bằng ở góc ngã tư có lợi gì?
Ngã tư có đèn đỏ thì dòng xe phải dừng lại ngay trước mặt tiền, người dừng lại mới nhìn thấy biển hiệu và tấp vào mua. Góc nhiều mặt tiền thì được nhiều hướng người đi qua cùng lúc.
Mặt bằng gần khu công nghiệp nên kinh doanh gì?
Theo những gì đang diễn ra ở góc 3 mặt tiền Mỹ Phước: đồ ăn sáng, cà phê mang đi cho công nhân vào ca, quán cơm, điện máy, mắt kính. Người thuê ở đó đang bán đúng những thứ dòng người cần mỗi ngày.
Có nên mua mặt bằng vì hạ tầng sắp làm?
Nên tính theo hiện trạng người qua lại và người thuê đang có. Hạ tầng làm dòng người tăng thêm, nhưng đường xá có thể trễ tiến độ, nên đừng lấy nó làm lý do chính để xuống tiền.
Bài viết liên quan
- Có 15 tỷ nên gửi ngân hàng hay mua mặt bằng cho thuê
- Vì sao nhà mặt tiền ngã tư đáng mua để kinh doanh
- Cách kiểm tra giá thuê mặt bằng trước khi mua
- Vì sao dãy trọ gần 4 khu công nghiệp Mỹ Phước luôn kín phòng
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Mô tả dòng người và hạ tầng là quan sát tại thời điểm quay video.
Xem video đầy đủ
Bản đầy đủ 11 phút, có đoạn phỏng vấn người thuê: xem trên YouTube.